«El casero me dice que el contrato es de un año y que luego ya veremos.» Esa frase se oye mucho y casi siempre es falsa. La Ley de Arrendamientos Urbanos impone una duración mínima que no depende de lo que ponga el papel, sino de quién sea el arrendador.
Aquí están los plazos exactos —prórroga obligatoria, prórroga tácita, preavisos y desistimiento— tal y como los fijan los artículos 9, 10 y 11 de la LAU en su texto consolidado. Son los números que conviene tener claros antes de firmar nada.
La duración mínima: 5 o 7 años
El artículo 9.1 arranca diciendo que la duración «será libremente pactada por las partes». Y acto seguido pone el suelo:
- Si lo pactado es inferior a cinco años y el arrendador es persona física, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los cinco años.
- Si el arrendador es persona jurídica (una sociedad, un fondo, una inmobiliaria patrimonial), el suelo sube a siete años.
Esa prórroga es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el inquilino. El inquilino puede salirse en cada vencimiento anual, pero tiene que avisar: «con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas».
Dos detalles útiles del mismo apartado: el plazo empieza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición si es posterior, y la prueba de esa fecha corresponde al arrendatario. Guarda el acta de entrega de llaves.
¿Y si el contrato no dice nada sobre duración? El artículo 9.2 lo resuelve: se entienden celebrados por un año los arrendamientos sin plazo estipulado o con plazo indeterminado. A partir de ahí funcionan las prórrogas.
La excepción: el arrendador necesita la vivienda
El artículo 9.3 permite romper la prórroga obligatoria, pero con condiciones muy estrictas. No procede la prórroga cuando concurren todas estas circunstancias:
- Ha transcurrido el primer año de duración del contrato.
- El arrendador es persona física.
- En el contrato se hizo constar «de forma expresa», al firmarlo, la necesidad de ocupar la vivienda.
- El destino es vivienda permanente para el arrendador, sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme.
Además, hay que comunicarlo con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
Y hay sanción si es mentira: si pasados tres meses desde la extinción del contrato (o desde el desalojo efectivo) nadie de los indicados ha ocupado la vivienda, el inquilino tiene derecho a reclamar. Por eso conviene, siempre, guardar la comunicación por escrito.
Pasados los 5 o 7 años: la prórroga tácita del artículo 10
Llegado el vencimiento tras el mínimo legal, si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga otra vez. Los plazos de preaviso son asimétricos:
- El arrendador debe notificar con cuatro meses de antelación como mínimo.
- El arrendatario, con dos meses.
Si nadie avisa, el contrato «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más». Durante esa prórroga tácita, el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.
Sumando: un contrato con arrendador persona física puede llegar a ocho años (5 + 3) sin renegociar nada, y uno con persona jurídica a diez (7 + 3).
Las dos prórrogas extraordinarias
El artículo 10 añade dos supuestos que conviene conocer:
- Por vulnerabilidad: terminada la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año en las mismas condiciones, acreditando una situación de vulnerabilidad social y económica con informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año. El arrendador debe aceptarla obligatoriamente cuando sea gran tenedor según la Ley 12/2023, salvo que se firme un contrato nuevo.
- En zona de mercado residencial tensionado: mientras esté vigente la declaración de la zona, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, que el arrendador debe aceptar salvo acuerdo distinto, nuevo contrato con los límites de renta que procedan, o necesidad de la vivienda comunicada conforme al artículo 9.3.
Irse antes de tiempo: el desistimiento (artículo 11)
Este es el artículo más corto y el que más dinero puede costar. El inquilino puede desistir del contrato con dos condiciones:
- Que hayan transcurrido al menos seis meses.
- Que lo comunique al arrendador con treinta días de antelación mínima.
Ahora el matiz caro: las partes pueden pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir, con la parte proporcional en los periodos inferiores al año.
Dos cosas importantes de esa frase. Primera: «podrán pactar». Si el contrato no lo recoge, no hay indemnización por desistir. Segunda: el cálculo es por años que restan, no por los años ya disfrutados. Mira esa cláusula antes de firmar, porque es la que convierte una salida anticipada en una factura de varios miles de euros.
Checklist antes de firmar
- Identifica al arrendador: ¿persona física o jurídica? De eso dependen los 5 o los 7 años.
- Busca la cláusula del artículo 9.3 (necesidad de la vivienda). Si está, el contrato puede acabar al año.
- Busca la cláusula de desistimiento y calcula cuánto costaría irte en el peor momento.
- Anota en el calendario los preavisos: 30 días para no renovar en las anualidades, 2 meses para no renovar tras el mínimo legal, 30 días para desistir.
- Guarda por escrito la entrega de llaves y toda comunicación con el arrendador. La carga de la prueba de la fecha es tuya.
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Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado en el BOE — artículos 9 (plazo mínimo), 10 (prórroga del contrato) y 11 (desistimiento).
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda — definición de gran tenedor y zonas de mercado residencial tensionado.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — información oficial sobre alquiler.
Información general elaborada a partir del texto consolidado de la LAU. No somos abogados: para un caso concreto, revisa tu contrato completo y consulta con un profesional o con una oficina de información al consumidor.
