Llega el mes en que se cumple el año de contrato y con él el mensaje del casero: «este año toca actualizar la renta, te sube un X %». Mucha gente paga sin más, porque suena inevitable.
No lo es. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pone tres condiciones a esa subida, y si falla cualquiera de ellas no hay subida que valga. La primera de esas condiciones es demoledora y casi nadie la conoce.
Lo hemos leído hoy en el texto consolidado del BOE. Vamos por orden.
Regla 1: si el contrato no lo dice, no te pueden subir nada
Empezamos por lo más importante, porque está en la primera frase del artículo y resuelve muchos casos de golpe:
«Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»
Léelo dos veces. Sin pacto expreso en el contrato, no hay actualización. Ninguna. Ni IPC, ni índice, ni nada.
Así que lo primero que hay que hacer cuando llega ese mensaje es abrir el contrato y buscar la cláusula de actualización. Si no existe, la conversación se acaba ahí. No es que puedas negociar: es que la ley no permite la subida.
Fíjate además en otro detalle del mismo párrafo: la actualización la puede pedir el arrendador o el arrendatario. Funciona en los dos sentidos. Si el índice de referencia baja, el inquilino también puede pedir la actualización a la baja.
Regla 2: una vez al año, en la fecha del contrato
La renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato. No en enero porque sí, no cuando al casero le va bien, no dos veces porque «el año pasado se me olvidó».
Si tu contrato empezó el 15 de marzo, la fecha de actualización es el 15 de marzo. Punto.
Regla 3: hay un techo, y no lo elige el casero
Aunque el contrato sí prevea la actualización, el porcentaje no es libre. El artículo 18.1 pone dos cortafuegos.
Si el contrato pacta una actualización pero no dice con qué índice —el clásico «se actualizará anualmente»—, la ley rellena el hueco: se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia el del último índice publicado en la fecha de actualización.
Y en todo caso hay un tope. El artículo dice que el incremento por la actualización anual «no podrá exceder» del límite de referencia previsto, tomando como mes de referencia el del último índice publicado en la fecha de actualización del contrato.
Ese límite ha cambiado. La disposición adicional undécima de la propia LAU, añadida por la Ley 12/2023, encargó al INE crear un índice específico:
«El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»
Es decir: existe un índice oficial que actúa de techo, lo publica el INE y se actualiza mes a mes. Aquí no te vamos a dar un porcentaje, porque cambia continuamente y cualquier cifra que leas en un blog puede estar caducada. Lo que tienes que hacer es mirar el dato del mes que corresponda en la web del INE y compararlo con lo que te piden.
Un matiz importante: para los contratos firmados antes de la Ley 12/2023 se aplica lo previsto en su disposición transitoria. Si tu contrato es anterior, mira la fecha de firma antes de dar por buena ninguna regla.
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Regla 4: no es automático y no es retroactivo
Esta es la que más dinero recupera, y está en el apartado 2:
«La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.»
Cuatro consecuencias prácticas:
Una: la subida no se aplica sola. Aunque el contrato la prevea, hasta que no te la notifican no es exigible.
Dos: empieza el mes siguiente a la notificación. Si te avisan en junio, se paga desde julio. No hay atrasos: el casero que se acuerda en octubre de una actualización de marzo no puede reclamarte los meses de en medio por esa vía.
Tres: tiene que ser por escrito y con el porcentaje. Un «te sube un poco» de palabra no cumple el artículo. Tiene que decir qué porcentaje se aplica.
Cuatro: puedes exigir la certificación del INE. Es un derecho tuyo que está en la ley. Si te piden una subida y no te cuadra el número, pídela por escrito.
El mismo apartado admite una forma de notificación muy usada: «será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente». O sea, la nota en el recibo del mes anterior vale como aviso.
Qué hacer cuando te llega la subida
- Abre el contrato y busca la cláusula de actualización. Si no la hay, no hay subida. Contéstalo por escrito citando el artículo 18.1.
- Comprueba la fecha. Solo cabe en el aniversario del contrato.
- Comprueba el índice. Mira en el INE el dato del mes de referencia y compáralo con el porcentaje que te piden. Si te piden más, sobra lo que pase del tope.
- Comprueba la notificación. ¿Está por escrito? ¿Dice el porcentaje? Si no, no es exigible.
- Cuenta desde el mes siguiente. Nunca antes, y sin atrasos.
- Pide la certificación del INE si el número no te cuadra. Es gratis y es tu derecho.
Lo patillero a veces sale caro
Uno: leer tu propio contrato no cuesta nada y es lo que resuelve la mitad de estos casos. La cláusula de actualización suele estar en la tercera o cuarta página, junto a la de la fianza.
Dos: contestar por escrito tampoco cuesta nada. Un correo diciendo «según el artículo 18.1 de la LAU, en defecto de pacto expreso no procede actualización» cambia la conversación por completo.
Tres: desconfía del «es que ha subido el IPC». El IPC no sube tu alquiler por sí solo: lo sube la cláusula de tu contrato, y con el tope que marque el índice de referencia.
Y como siempre: Patillero no gestiona trámites ni te pide datos personales. Aquí solo te contamos lo que dice la ley y dónde está escrito.
Resumen
- Sin pacto expreso en el contrato, NO hay actualización de renta. Es lo primero que hay que mirar.
- Solo una vez al año, en el aniversario del contrato, y la puede pedir cualquiera de las dos partes.
- Si el pacto no dice índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
- Hay un techo: el índice de referencia que publica el INE, creado para «evitar incrementos desproporcionados». Consúltalo tú.
- La subida es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito con el porcentaje. Sin atrasos.
- Puedes exigir la certificación del INE.
Si estás de alquiler, estas dos te van a hacer falta: el mes que tiene el casero para devolverte la fianza y cómo va el certificado de empadronamiento.
Patillero no es un despacho de abogados. Esta guía resume el artículo 18 y la disposición adicional undécima de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, consultados hoy en el texto consolidado del BOE. El régimen depende de la fecha de firma de tu contrato: si el importe es alto o el casero se cierra en banda, consulta con un abogado o con la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma.
