Llega la convocatoria de la junta con un punto que da miedo: «aprobación de derrama». Y entonces empieza el baile de opiniones de rellano: que si hace falta unanimidad, que si con la mayoría vale, que si el que vota en contra no paga. Casi todo lo que se dice en ese portal es mentira.
La Ley de Propiedad Horizontal fija mayorías distintas según el tipo de acuerdo, y saber cuál toca es la diferencia entre pagar y no pagar. Aquí están todas, del artículo 17.
La regla general: mayoría simple
Empecemos por el final del artículo, que es donde está la regla de defecto. El apartado 7 dice que para la validez de los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Fíjate en la doble mayoría: hacen falta las dos, cabezas y coeficientes. Un acuerdo que gane por número de vecinos pero pierda por cuotas no sale adelante.
Y el detalle que casi nadie conoce: en segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que representen la mayoría de las cuotas presentes. Por eso las juntas importantes se ganan o se pierden en la segunda vuelta.
Unanimidad: solo para tocar el título o los estatutos
El apartado 6 acota la unanimidad mucho más de lo que la gente cree. Se exige solo para los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que impliquen aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad. En ese caso sí hace falta la unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas.
Traducción: cambiar los estatutos, sí. Aprobar una derrama para arreglar el tejado, no.
Ascensor y accesibilidad: mayoría simple, y paga todo el mundo
Este es el punto más importante para muchas comunidades y el que más leyendas urbanas acumula.
El apartado 2 establece que las obras o nuevos servicios comunes que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor —incluso cuando impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos— requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas.
Y ahora la parte que decide el bolsillo:
«Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Es decir: en accesibilidad no hay límite de coste que te libre de pagar, y no hace falta unanimidad. Poner ascensor se aprueba por mayoría simple y lo paga toda la comunidad.
Eficiencia energética: mayoría simple, con un tope
Las obras que mejoren la eficiencia energética acreditables mediante certificado energético del edificio, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común —incluida, en su caso, la modificación de la envolvente—, así como la solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o financiación para hacerlas, requieren mayoría simple de propietarios y de cuotas.
Pero con una condición: siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Y aquí está la letra pequeña que conviene conocer antes de votar: en este supuesto el propietario disidente no tiene el derecho de librarse del gasto que sí existe en otros casos.
Renovables y telecomunicaciones: basta un tercio
El apartado 1 rebaja el listón a la mínima expresión para ciertas instalaciones. Pueden acordarse, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas:
- la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o la adaptación de las existentes;
- la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo aerotermia y geotermia;
- las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Con una contrapartida justa: la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación ni el de su conservación y mantenimiento posterior sobre quienes no hayan votado a favor. Quien no lo quiere, no lo paga; pero tampoco lo disfruta.
Portería, alquiler de elementos comunes y pisos turísticos: tres quintos
La mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas se reserva para:
- Establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título o de los estatutos (apartado 3).
- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- Establecer o suprimir equipos o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble no recogidos en el apartado 1. (Si esos equipos tienen aprovechamiento privativo, basta con un tercio.)
- Innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble (apartado 4).
El acuerdo sobre pisos turísticos
El apartado 12 es el más reciente y el más buscado. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el alquiler turístico de viviendas (la actividad de la letra e del artículo 5 de la LAU), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere tres quintas partes de propietarios y de cuotas.
Esa misma mayoría vale para acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se desarrolle la actividad, siempre que el incremento no supere el 20 %.
Y una salvaguarda clave: estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Cuándo puedes no pagar (y cuándo no)
El apartado 4 contiene la única vía real de librarse, y es más estrecha de lo que se cree. Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Ahora bien, cuando por tres quintos se aprueben válidamente innovaciones o mejoras no exigibles y cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no queda obligado y no se modifica su cuota, aunque no se le pueda privar de la ventaja.
Eso sí: si en cualquier momento el disidente quiere disfrutar de la mejora, tendrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento.
Resumiendo: solo te libras de mejoras no necesarias que cuesten más de tres mensualidades. De una derrama de conservación, de accesibilidad o de eficiencia energética dentro del tope, no te libra nadie.
Para pelearte con el papeleo desde casa
Casi todo esto se hace ya online, y lo que te ahorra tiempo de verdad es poder firmar, escanear y guardar sin salir de casa. Nada es imprescindible: si te apañas con el móvil, ahórratelo.
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El voto del ausente: los 30 días que deciden
Este es el mecanismo que más sorpresas da. El apartado 8 dice que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que —una vez informados del acuerdo— no manifiesten su discrepancia al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Es decir: si no vas a la junta y no dices nada en 30 días, has votado que sí. Se excluyen los casos en que expresamente no puede repercutirse el coste a quien no votó a favor, y aquellos en que la reforma sea para aprovechamiento privativo.
Y el cierre del apartado 9: los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Punto de recarga eléctrica: ni siquiera hay que votar
El apartado 5 lo resuelve en dos líneas. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que se ubique en una plaza individual de garaje, solo requiere comunicación previa a la comunidad.
No hay votación, no hay veto. El coste de la instalación y el consumo eléctrico los asume íntegramente el interesado.
Dos datos más que conviene tener a mano
- Fondo de reserva: el artículo 9 obliga a que exista y a que esté dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Sirve para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y también para las de accesibilidad y eficiencia energética del artículo 17.2. Si tu comunidad no lo tiene, está incumpliendo la ley.
- Al vender: el transmitente debe declarar que está al corriente de los gastos generales o expresar lo que adeude, y aportar certificación del estado de deudas; sin ella no puede autorizarse el documento público, salvo exoneración expresa del comprador. La certificación se emite en un plazo máximo de siete días naturales desde que se solicita.
Chuleta de mayorías
| Acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Telecomunicaciones, renovables (aerotermia, geotermia), nuevos suministros colectivos | 1/3 + 1/3 |
| Ascensor y supresión de barreras arquitectónicas | Mayoría simple (y paga todo el mundo, sin tope) |
| Eficiencia energética / renovables de uso común | Mayoría simple (tope: 12 mensualidades tras ayudas) |
| Portería, conserjería, vigilancia; alquiler de elementos comunes | 3/5 + 3/5 |
| Mejoras no necesarias | 3/5 + 3/5 (el disidente no paga si supera 3 mensualidades) |
| Limitar o prohibir el alquiler turístico | 3/5 + 3/5, sin efectos retroactivos |
| Modificar título constitutivo o estatutos (no previsto en el art. 17) | Unanimidad |
| Todo lo demás | Mayoría simple (en 2.ª convocatoria, mayoría de asistentes) |
| Punto de recarga en plaza individual | Solo comunicación previa |
Conclusión patillera
Tres cosas y te ahorras muchos disgustos. Una: la unanimidad casi nunca hace falta, así que deja de esperarla. Dos: de las derramas de conservación y accesibilidad no te libra el voto en contra, solo de las mejoras no necesarias que pasen de tres mensualidades. Y tres, la más cara de todas: si no vas a la junta, tienes 30 días naturales para decir que no; pasados esos días, has dicho que sí sin abrir la boca.
No somos abogados. Este artículo resume la redacción vigente de la Ley 49/1960, de propiedad horizontal. Los estatutos de tu comunidad pueden contener reglas propias: consúltalos y, en casos importantes, acude a un administrador de fincas colegiado o a un abogado.
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Fuentes oficiales
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE, texto consolidado) — artículos noveno y diecisiete.
