Novedad del 7 de octubre de 2026. Si vives de alquiler, hoy te interesa leer el BOE. Cinco días después de que el Congreso tumbara los dos decretos de vivienda (te lo contamos en qué pasó con los 12 meses de indemnización), el Gobierno los ha vuelto a aprobar. Ahora se llaman Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, los dos de 6 de octubre, y salen en el BOE núm. 249 de hoy.
Para el inquilino traen tres cosas muy concretas:
- una prórroga extraordinaria de hasta 2 años que se pide desde mañana, 8 de octubre;
- un tope del 2 % a la subida anual del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027;
- y, desde el 15 de noviembre, prórrogas de 5 años más y una indemnización de al menos 12 meses si el casero no te renueva sin causa.
Te lo contamos con el texto oficial abierto, no con titulares. Gratis y sin letra pequeña, que es como nos gusta en Patillero.
⚠️ Lo primero, el aviso que nadie te va a dar: un real decreto-ley vale desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes (artículo 86 de la Constitución). Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, esa votación la hace la Diputación Permanente. Si lo vuelven a tumbar, estas medidas decaen, como pasó el 2 de octubre. Mientras tanto, están en vigor y se pueden usar. Comprobado en el BOE el 7/10/2026.
Resumen en una tabla: qué puedes pedir, desde cuándo y cómo
| Medida | Quién puede usarla | Qué consigues | Desde / hasta cuándo | Cómo se pide |
|---|---|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria (RDL 29/2026, disp. final 5.ª) | Inquilinos de vivienda habitual con el contrato o su prórroga acabando antes del 31/12/2028 y al corriente de pago los 8 meses anteriores | Hasta 2 años más, por años, con las mismas condiciones y la misma renta | Desde el 8/10/2026 | Lo pide el inquilino al casero. El casero está obligado a aceptarla salvo excepciones |
| Tope a la subida anual (RDL 29/2026, disp. final 6.ª) | Inquilinos cuyo contrato cumpla año entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 | Sin pacto, la subida no puede pasar del 2 %. Si tu renta ya supera el índice de referencia, 0 % | Del 8/10/2026 al 31/12/2027 | Se aplica en la actualización anual; si te piden más, contestas por escrito |
| Prórrogas de 5 años + indemnización (RDL 28/2026) | Contratos de vivienda habitual que lleven 5 años (7 si el casero es empresa) | Prórroga tácita de 5 años (7 con empresa). Si el casero no renueva sin causa: 12 mensualidades como mínimo | Desde el 15/11/2026 | Automático si nadie avisa; la indemnización se cobra al entregar las llaves |
La prórroga extraordinaria de 2 años: quién la tiene y cómo se pide
Es la medida que más gente va a usar, y la que está viva desde ya. La regula la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, que entra en vigor el día siguiente a su publicación: el 8 de octubre de 2026.
Requisitos, tal como los pone el BOE:
- Que sea un alquiler de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y que esté vigente el 8 de octubre.
- Que la prórroga obligatoria (los 5 o 7 primeros años) acabe antes del 31 de diciembre de 2028, o que acabe la prórroga tácita, o que estés en tácita reconducción (el contrato «que sigue solo» mes a mes).
- Que estés al corriente del pago del alquiler y lo hayas estado todos los meses de los 8 anteriores.
- Que lo pidas tú. No se aplica sola.
Qué consigues: prórrogas de un año en un año, hasta un máximo de dos años adicionales, con los términos y condiciones del contrato en vigor. El casero tiene que aceptarla obligatoriamente.
Cuándo el casero puede decir que no:
- si habéis pactado otras condiciones o firmáis un contrato nuevo;
- si te ha comunicado, en los plazos del artículo 9.3 de la ley, que necesita la vivienda para él o para sus familiares. Aquí hay un cambio importante: no hace falta que esa posibilidad estuviera escrita en el contrato, pero la necesidad tiene que ser real y acreditada;
- si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja que la actual. En ese caso la prórroga extraordinaria no se aplica.
Si tu piso está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, tienes además la prórroga de hasta 3 años de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que va por delante de esta y no se suman.
¿Pediste la prórroga con el decreto de marzo (RDL 8/2026)? Según la disposición transitoria primera, esa solicitud se da por buena sin volver a mandarla. Cuando termine aquel periodo, una nueva prórroga ya se pide con las reglas de este decreto.
Cómo pedirla, a lo patillero: el decreto no pone ningún formulario. Lo sensato es mandarla por escrito y de forma que quede prueba: un burofax con certificación de texto, o un email o WhatsApp que el casero conteste. Pon tu nombre, la dirección de la vivienda, la fecha del contrato, que pides la «prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026» y que estás al corriente de pago. Guarda los justificantes de los últimos 8 recibos. El burofax cuesta unos euros; un juicio por desahucio cuesta mucho más, así que aquí lo barato sale caro si te lo saltas.
El tope del 2 % a la subida del alquiler hasta finales de 2027
La disposición final sexta del RDL 29/2026 pone un límite a la actualización anual de la renta para los contratos que cumplan año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si tu renta ya está por encima del límite del sistema de índices de precios de referencia, no te la pueden subir nada.
- En los demás casos, la subida es la que pactéis. Si no hay nuevo pacto, el máximo es el 2 %.
Ejemplo rápido: con 800 € de alquiler, el 2 % son 16 € al mes como mucho. Si el casero te pide subirlo con el IPC u otra cifra más alta y no lo habéis pactado de nuevo, puedes contestarle por escrito citando esta disposición. Para el detalle de cómo se calcula la actualización normal, tienes nuestra guía de subida del alquiler y actualización de la renta.
Desde el 15 de noviembre: prórrogas de 5 años y 12 meses de indemnización
El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Es el cambio de fondo:
- Cuando el contrato haya durado como mínimo 5 años (7 si el casero es una empresa) y llegue un vencimiento, si nadie avisa, se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos de 5 años (7 con empresa).
- Para no prorrogar, el casero tiene que avisar con 6 meses de antelación; el inquilino, con 2 meses.
- Si el casero no renueva, te tiene que pagar la cantidad más alta de estas dos: 12 mensualidades, o una mensualidad por cada año que hayas vivido en la casa. La mensualidad se calcula con el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios de alquiler para tu vivienda; si no hay valor para ella, con la renta que pagues. Se cobra al entregar la vivienda.
- Si el casero vende el piso, el comprador hereda esa obligación.
Cuándo NO hay indemnización (y el casero tiene que decirlo por escrito y con detalle en el preaviso):
- si el casero es persona física y necesita la vivienda para él, sus familiares hasta segundo grado o su excónyuge tras sentencia. Si a los 3 meses no la ocupan, te toca la indemnización igualmente;
- si no has vivido en la casa más de 6 de los últimos 12 meses sin causa justificada;
- si tienes otra vivienda disponible en el mismo municipio;
- si firmáis un contrato nuevo, o si rechazas una oferta de contrato nuevo de al menos 5 años (7 con empresa) con una renta ajustada a las reglas de la ley.
Ojo a la letra pequeña de la transición: las cartas de «no te renuevo» que el casero haya enviado antes del 7 de octubre siguen valiendo y no dan derecho a indemnización. Y si a tu contrato le quedan menos de 6 meses el 15 de noviembre, al casero le basta con avisar con 4 meses. Los plazos de siempre (5 años, 7 con empresa, tácita reconducción) los tienes explicados en cuánto dura un contrato de alquiler y sus prórrogas.
Para quién NO es esto
- Alquileres de temporada, de habitaciones sueltas o turísticos: estas medidas son para el alquiler de vivienda habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Si vas atrasado con el alquiler: la prórroga de 2 años exige estar al día y haberlo estado los 8 meses anteriores.
- Si tu casero ya te mandó la carta de no renovación antes del 7 de octubre: esa comunicación sigue siendo válida y no genera indemnización, aunque sí puedes mirar si te encaja la prórroga extraordinaria.
- Locales, oficinas y plazas de garaje: no entran.
Y una de regalo: «TU CASA», préstamos al 0 % para la primera vivienda
El mismo RDL 29/2026 crea en su artículo 19 la línea TU CASA, gestionada por el ICO: préstamos al 0 % y sin comisiones para quien compre su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad, que financian lo menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €. Es justo el hueco de la entrada que el banco no te presta. Todavía no se puede pedir: los beneficiarios, límites y la fecha de arranque los tiene que fijar un Acuerdo del Consejo de Ministros. Cuando salga, lo tendrás aquí el mismo día.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo puedo pedir la prórroga de 2 años?
Desde el 8 de octubre de 2026, que es cuando entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
¿Me pueden subir el alquiler más del 2 %?
Solo si lo pactáis de nuevo. Sin pacto, el máximo es el 2 % hasta el 31/12/2027, y si tu renta supera el índice de referencia, nada.
¿Los 12 meses de indemnización valen ya?
No: entran el 15 de noviembre de 2026 con el Real Decreto-ley 28/2026, y no se aplican a las cartas de no renovación enviadas antes del 7 de octubre.
¿Y si el Congreso lo vuelve a tumbar?
Las medidas decaerían, como el 2 de octubre. Por eso, si te interesa la prórroga, pídela por escrito cuanto antes. Si cambia algo, lo actualizaremos aquí.
Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822) y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), BOE núm. 249 de 7 de octubre de 2026, consultados el 7/10/2026 en boe.es. En Patillero no somos abogados ni asesores: esto es información general. Si tienes un conflicto con tu casero, consulta a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o comunidad, a una asociación de inquilinos o a un abogado.
