🆕 Novedad (7/10/2026): el Gobierno ha vuelto a aprobar las medidas del alquiler en el BOE de hoy (RDL 28 y 29/2026): prórroga extraordinaria de 2 años desde el 8 de octubre, subida máxima del 2 % hasta finales de 2027 y, desde el 15 de noviembre, 12 meses de indemnización si no te renuevan. Te lo explicamos en prórroga del alquiler 2026: requisitos y cómo pedirla.
Corrección importante, 5 de octubre de 2026. El 2 de octubre te contamos aquí que, desde ese día, si tu casero no te renovaba el alquiler te tenía que pagar al menos 12 mensualidades. Era lo que decía el Real Decreto-ley 27/2026, que estaba en vigor esa mañana. Ese mismo 2 de octubre el Congreso lo derogó, y con él el Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda. Resultado: la indemnización de 12 meses ya no existe y la prórroga de 5 o 7 años tampoco. Hemos rehecho el artículo entero con lo que vale hoy.
Te lo contamos con el BOE abierto, no con titulares: qué ha pasado, qué reglas vuelven a mandar en tu contrato, en qué único caso el casero sí te debe dinero y qué hacer si te llega una carta de no renovación. Gratis y sin letra pequeña, que es como nos gusta en Patillero.
Fuente oficial: Resoluciones de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, por las que se ordena publicar los acuerdos de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 y del Real Decreto-ley 27/2026, ambos de 29 de septiembre («BOE» núm. 245, de 2 de octubre de 2026; referencias BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Las reglas que siguen son las de los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, comprobadas hoy, 5 de octubre de 2026, en su texto consolidado del BOE, que ya recoge la derogación.
La tabla rápida: lo que prometía el decreto y lo que vale hoy
| Tema | RDL 27/2026 (derogado) | Lo que vale hoy (LAU vigente) |
|---|---|---|
| Si el casero no renueva al llegar a los 5 años (7 si es empresa) | Indemnización de al menos 12 mensualidades | No hay indemnización, salvo el caso del artículo 9.3 (abajo) |
| Qué pasa al cumplir 5 años (7 si es empresa) si nadie avisa | Prórroga de otros 5 o 7 años | Prórroga tácita año a año, hasta 3 años más |
| Preaviso del casero para no renovar | — | Al menos 4 meses antes del vencimiento |
| Preaviso del inquilino para irse | — | 2 meses antes del vencimiento de los 5 o 7 años (1 mes en cada anualidad de la prórroga tácita) |
| Inquilino vulnerable con casero gran tenedor | — | Prórroga extraordinaria de hasta 1 año, con informe de servicios sociales |
| Vivienda en zona de mercado tensionado declarada | — | Prórroga extraordinaria de hasta 3 años, año a año, si la pides tú |
Qué ha pasado exactamente
Un real decreto-ley entra en vigor nada más publicarse, pero el Congreso tiene 30 días para votarlo: si lo convalida, sigue; si lo rechaza, queda derogado. Con estos dos pasó lo segundo:
- RDL 26/2026 (vivienda asequible): publicado el 30 de septiembre, en vigor el 1 de octubre, derogado el 2 de octubre. Se lleva por delante también la «Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa» que creaba, y la prórroga extraordinaria de contratos de su disposición final quinta.
- RDL 27/2026 (estabilidad del alquiler): publicado el 1 de octubre, en vigor el 2 de octubre, derogado ese mismo 2 de octubre. Era el que traía los 12 meses de indemnización.
El texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice sin rodeos en su artículo 10: «Se dejan sin efecto las modificaciones de este artículo establecidas por el Real Decreto-ley 26/2026 […] y por el Real Decreto-ley 27/2026». O sea, los artículos 9 y 10 vuelven a estar como antes del 1 de octubre.
¿Me debe dinero el casero si no me renueva?
Con la ley de hoy, por regla general, no. Si el contrato ya ha cumplido los 5 años (7 si el casero es una empresa) y el casero te avisa con al menos 4 meses de antelación de que no lo renueva, el contrato se acaba en su fecha y no te debe indemnización por eso. Lo que sí te debe es la fianza, en las condiciones de siempre.
La excepción que casi nadie conoce (artículo 9.3 de la LAU): si el casero es una persona física y te echa antes de los 5 años porque necesita la vivienda para él o para un familiar de primer grado (o para su cónyuge tras separación o divorcio), tiene que haberlo dejado escrito en el contrato y avisarte con al menos dos meses. Y si pasados tres meses desde que te vas ni él ni ese familiar se han mudado, puedes elegir, en un plazo de 30 días:
- volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años, con las mismas condiciones y con los gastos de la mudanza pagados, o
- cobrar una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los 5 años.
Salvo fuerza mayor. Es la única indemnización por no seguir en la vivienda que recoge hoy la ley de alquileres. Lo patillero a veces sale caro: si alguien te cuenta que «ahora el casero paga un año», está leyendo una noticia del 2 de octubre que ya no vale.
Las prórrogas que siguen en vigor
1. La prórroga obligatoria (artículo 9.1). Si firmaste por menos de 5 años (7 si el casero es empresa), el contrato se prorroga cada año hasta llegar a esos 5 o 7, salvo que tú avises con 30 días de que no quieres seguir. El casero no puede cortarlo antes, salvo el caso de necesidad del 9.3.
2. La prórroga tácita (artículo 10.1). Cumplidos esos 5 o 7 años, si ninguno avisa (el casero con 4 meses y tú con 2), el contrato sigue año a año hasta un máximo de 3 años más. Durante esos años puedes irte avisando con un mes antes del final de cada anualidad.
3. La prórroga extraordinaria por vulnerabilidad (artículo 10.2). Cuando se acaba la prórroga obligatoria o la tácita, puedes pedir hasta un año más con las mismas condiciones si acreditas vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos del último año. Si el casero es un gran tenedor, está obligado a aceptarla, salvo que hayáis firmado un contrato nuevo.
4. La prórroga en zona tensionada (artículo 10.3). Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada y la declaración sigue vigente, al terminar la prórroga obligatoria o la tácita puedes pedir prórrogas de un año hasta 3 años, con las mismas condiciones. El casero tiene que aceptarla salvo que acordéis otra cosa, firméis un contrato nuevo con los límites de renta que toquen, o él haya comunicado en plazo que necesita la vivienda para sí o su familia.
¿Y si pedí la prórroga o me llegó un burofax el 2 de octubre?
Es la duda de la semana y no tiene una respuesta cerrada en el BOE. El decreto estuvo en vigor durante un tiempo muy corto, y qué efectos conservan los pasos que alguien diera justo ese día es una cuestión jurídica que acabarán resolviendo los tribunales. No te fíes de nadie que te lo dé por hecho, ni en un sentido ni en otro. Si es tu caso, guarda el justificante de lo que enviaste y de su fecha, y consúltalo con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento, la OMIC o un abogado; en muchos ayuntamientos esa orientación es gratis.
Para quién NO es esto
- Alquileres de temporada o de locales: no se rigen por estas reglas de vivienda habitual.
- Contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019: los plazos mínimos son los de la versión de la ley vigente cuando se firmaron, que eran más cortos. Mira la fecha de tu contrato.
- Si ya has firmado un contrato nuevo con tu casero: manda lo que pone el contrato nuevo, desde su fecha.
Qué hacer si te llega una carta de no renovación
- Cuenta los años. ¿Llevas ya 5 (o 7 si el casero es empresa)? Si no, el casero no puede cortarte el contrato, salvo la necesidad del 9.3 escrita en el contrato.
- Mira la fecha del aviso. Para no renovar al final de los 5 o 7 años tiene que avisar con al menos 4 meses. Si avisa tarde, el contrato entra en prórroga tácita.
- Pregunta si tu calle está en zona tensionada. Si lo está y la declaración sigue vigente, puedes pedir hasta 3 años más. Pídelo por escrito y guarda el justificante.
- Si estás en situación vulnerable, pide el informe a servicios sociales: con un gran tenedor te da derecho a un año más.
- Antes de firmar un contrato nuevo con más renta, comprueba si tenías derecho a alguna de estas prórrogas: firmar un contrato nuevo puede cerrarlas.
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- Cuánto te pueden subir el alquiler al actualizar la renta
- Cómo recuperar la fianza del alquiler
Preguntas frecuentes
¿Sigue en vigor la indemnización de 12 meses si el casero no renueva?
No. Venía del Real Decreto-ley 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026. Hoy no hay indemnización por no renovar al final del contrato, salvo el caso del artículo 9.3 de la LAU.
¿Cuánto dura hoy un contrato de alquiler de vivienda?
Mínimo 5 años si el casero es persona física y 7 si es empresa, por prórrogas anuales obligatorias. Después, si nadie avisa a tiempo, hasta 3 años más de prórroga tácita.
¿Con cuánta antelación tiene que avisar el casero?
Con al menos 4 meses antes del vencimiento, cuando el contrato ya ha cumplido los 5 o 7 años. Tú, con al menos 2 meses.
¿Se ha caído también la cuenta de ahorro e inversión?
Sí. La Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa la creaba el Real Decreto-ley 26/2026, que también fue derogado. Además, el propio decreto decía que no se podía contratar hasta que saliera una orden ministerial.
¿Puede volver la medida?
Solo con una norma nueva publicada en el BOE. Si sale, actualizaremos este artículo con la fecha y el texto.
Patillero no es un despacho de abogados. Este artículo resume el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las resoluciones de derogación publicadas en el BOE, consultados el 5 de octubre de 2026. Cada contrato tiene su letra pequeña: si te juegas tu casa, consulta con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento, la OMIC o un abogado.
