Tienes 10.000 € parados y una hipoteca. Los metes a amortizar, el del banco te pregunta «¿reducimos cuota o plazo?», tú dices lo primero que se te ocurre y acabas de decidir, sin saberlo, si te ahorras 4.000 € o 10.000 €. Es la misma cantidad, el mismo banco y el mismo día: solo cambia una casilla del formulario. Aquí va la cuenta hecha con números, lo que el banco te puede cobrar por adelantar dinero (con la ley delante, que tiene topes y casi nadie los conoce) y las tres situaciones en las que amortizar es justo lo que no debes hacer.
Cuota o plazo: la diferencia en una frase
Cuando adelantas dinero de tu hipoteca, el capital pendiente baja. A partir de ahí hay dos formas de recolocar lo que queda:
- Reducir cuota: sigues pagando los mismos años, pero cada mes pagas menos. Alivio inmediato en el bolsillo.
- Reducir plazo: sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas antes. Ni notas el cambio… hasta que la hipoteca desaparece años antes.
Los intereses de una hipoteca se calculan sobre el capital que queda vivo y sobre el tiempo que le queda de vida. Por eso, quitar años ahorra mucho más que quitar euros de la cuota: estás borrando de golpe los meses finales de intereses.
La cuenta, con números de verdad
Ejemplo con hipoteca francesa (la normal en España): 150.000 € a 30 años al 3 % TIN. La cuota sale a 632,41 € y, si no tocas nada, acabas pagando 77.666 € solo de intereses. A los cinco años te quedan 133.359 € de capital pendiente y decides amortizar 10.000 €. Esto es lo que pasa según lo que elijas:
| Qué eliges | Cuota a partir de ahora | Cuándo terminas | Intereses que te ahorras |
|---|---|---|---|
| No amortizar | 632,41 € | En 25 años | — |
| Reducir cuota | 584,98 € (−47,42 €/mes) | En 25 años, igual | 4.226 € |
| Reducir plazo | 632,41 €, la misma | 32 meses antes (2 años y 8 meses) | 10.338 € |
Léelo otra vez: con los mismos 10.000 €, elegir plazo en vez de cuota te deja 6.111 € más en el bolsillo. Y hay un detalle bonito: amortizando por plazo, esos 10.000 € «se convierten» en 10.338 € de intereses que ya no pagas. Es la única inversión que rinde sin riesgo y sin pagar impuestos, porque no es un beneficio: es un gasto que te quitas.
La contrapartida es honesta: reducir cuota te da aire cada mes, y hay meses en los que 47 € valen más que 6.000 € dentro de 25 años. Si vas justo, esa es tu opción, y no pasa nada. Puedes calcular tu caso concreto con la calculadora de préstamos antes de ir al banco.
Lo que el banco te puede cobrar (y el tope que fija la ley)
Aquí es donde mucha gente se echa atrás por miedo, y casi siempre por nada. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 23, empieza reconociendo el derecho: «el prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada». Y después deja claro que la comisión es la excepción, no la norma: «el prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los previstos» en el propio artículo. Estos son esos supuestos, con sus topes:
| Tipo de hipoteca | Cuándo | Tope legal | En el ejemplo de 10.000 € |
|---|---|---|---|
| Variable (o el tramo variable) | Primeros 5 años | 0,15 % del capital reembolsado | 15 € |
| Primeros 3 años | 0,25 % del capital reembolsado | 25 € | |
| Fija (o el tramo fijo) | Primeros 10 años | 2 % | 200 € |
| A partir del año 10 | 1,5 % | 150 € | |
| Pasar de variable a fija | Primeros 3 años | 0,05 % | 5 € |
Tres cosas de letra pequeña que valen dinero:
- En variable, las dos opciones «serán excluyentes entre sí»: tu escritura tiene una u otra, nunca las dos. Mira cuál pone.
- Fuera de esos plazos, la comisión es cero. Hipoteca variable firmada hace ocho años: no te pueden cobrar nada por amortizar.
- Y la que casi nadie usa: aunque estés dentro del plazo, la comisión «no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista». Si el banco no pierde dinero contigo —lo normal cuando los tipos han subido desde que firmaste—, ese máximo del 0,15 % o del 2 % se queda en nada. Es un tope sobre un cálculo, no una tarifa fija. Si te la cobran entera, pide por escrito el cálculo de esa pérdida financiera.
Dinero gratis para empezar (esto sí es patillero)
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Importe y condiciones exactas, en su web: cambian cada pocos meses. Enlace de invitación. Esto no es una recomendación de inversión: no somos asesores financieros.
Cómo se pide, paso a paso
El trámite es más sencillo de lo que parece y la ley te protege los tiempos. Puedes avisar al banco por la app, por el chat o en oficina; las partes pueden pactar un preaviso, pero «no podrá exceder de un mes». Cuando dices que quieres amortizar, el banco tiene un plazo máximo de tres días hábiles para darte por escrito la información con las consecuencias exactas de la operación. Pide siempre las dos simulaciones, cuota y plazo, con la comisión incluida, y decide con los dos papeles delante. Y guarda el justificante: es el documento que necesitarás si algún día hay que reclamar al banco.
Un extra que se le escapa a mucha gente: la ley dice que al amortizar del todo «se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista» y que tienes derecho «al extorno de la parte de prima no consumida». Traducido: si cancelas la hipoteca entera, el seguro de vida vinculado que pagaste por adelantado no se lo queda nadie, te devuelven la parte no consumida. Hay que pedirlo.
📙 Si lo tuyo no es amortizar, es renegociar
«Renegociar hipotecas en España». Amortizar es una vía; la otra es sentarte con el banco a cambiar las condiciones, y ahí mucha gente va sin argumentos. Es un libro de autoedición, barato y al grano, con la parte de novación, subrogación y qué puedes exigir. No te hace falta para seguir este artículo: es para el que vaya a pelear el tipo con su oficina.
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Cuándo NO hay que amortizar (lo patillero a veces sale caro)
- Si te quedas sin colchón. Antes de adelantar un euro, tres a seis meses de gastos en una cuenta remunerada con el dinero disponible. Amortizar es irreversible: ese dinero ya no vuelve, y si mañana se estropea la caldera acabas pidiendo un préstamo al consumo al triple de interés. Si ya estás en ese punto, mejor mira qué hacer cuando necesitas dinero urgente.
- Si compraste tu vivienda antes de 2013 y te deduces. Quien mantiene el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual aplica, según la Agencia Tributaria, un 7,5 % de tramo estatal más otro 7,5 % de tramo autonómico (el 15 % de toda la vida en la mayoría de comunidades; en Cataluña el tramo autonómico puede ser del 9 % en su régimen especial) sobre una base máxima de 9.040 € anuales. Si con las cuotas normales del año no llegas a esos 9.040 €, amortizar hasta completarlos te devuelve ese porcentaje en la declaración, y ahí la cuenta cambia por completo. Si compraste después del 1 de enero de 2013, esa deducción no existe y este punto no va contigo.
- Si tu hipoteca es antigua y muy barata. Con un interés bajo, el dinero puede rendirte más en otro sitio que lo que te ahorras amortizando. No es una recomendación de inversión, es aritmética: compara el interés que pagas con lo que te renta el dinero después de impuestos y decide tú. Ideas para esa comparación, en dónde invertir 1.000 euros.
Los tres errores que se repiten
- Amortizar en diciembre «para desgravar» sin tener derecho a deducción. Si compraste después del 1 de enero de 2013, no desgrava. Da igual el mes.
- Aceptar la primera simulación. El banco suele ofrecer por defecto la reducción de cuota, que es la que menos te ahorra y la que más intereses le deja a él. Tú pide las dos.
- Hacerlo todo de golpe con lo que tienes. Vale más amortizar 3.000 € al año durante cinco años, manteniendo el colchón, que dejarte a cero de una sentada.
Lo siguiente que deberías leer si esto te interesa
- Diccionario de bolsa — para no perderte cuando leas un informe.
- Crowdlending — prestar tu dinero: lo bueno y el riesgo real.
- Compensar pérdidas en el IRPF — recuperar parte de lo perdido vía Hacienda.
- Invertir 10.000 euros — qué hacer según cuándo necesites el dinero.
Artículos nuestros. No somos asesores financieros: aquí se explica, no se recomienda qué comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, amortizar cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra mucho más en intereses. En una hipoteca de 150.000 € a 30 años al 3 %, amortizar 10.000 € en el año cinco ahorra 10.338 € por plazo frente a 4.226 € por cuota. Reducir cuota solo compensa si necesitas aliviar el pago mensual.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar hipoteca anticipadamente?
Según el artículo 23 de la Ley 5/2019: en variable, 0,15 % los cinco primeros años o 0,25 % los tres primeros (una u otra, no las dos); en fija, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después. Fuera de esos plazos no se puede cobrar nada.
¿Me pueden cobrar comisión si mi hipoteca es de hace diez años?
Si es variable y han pasado más de cinco años desde la firma, no. La ley solo permite compensación dentro de los plazos que fija, y siempre con el límite de la pérdida financiera del banco.
¿Qué es la «pérdida financiera» del banco?
La diferencia negativa entre el capital que te queda y el valor presente de mercado del préstamo. Es el tope real de la comisión: si el banco no pierde dinero, no hay nada que compensar, aunque en tu escritura ponga un porcentaje.
¿Cuánto tarda el banco en darme la información?
Tiene un máximo de tres días hábiles para entregarte por escrito las consecuencias de amortizar. El preaviso que te pueden exigir a ti no puede pasar de un mes.
¿Amortizar hipoteca desgrava en la renta?
Solo si compraste la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y conservas el régimen transitorio: 7,5 % estatal más 7,5 % autonómico (9 % en el régimen especial de Cataluña) sobre una base máxima de 9.040 € al año. Para compras posteriores no hay deducción estatal.
¿Puedo amortizar todos los meses un poco?
Sí, la ley permite amortizar en cualquier momento, total o parcialmente. Comprueba antes si tu banco cobra comisión por operación y si te exige un importe mínimo.
¿Qué pasa con el seguro de vida si cancelo la hipoteca?
El seguro accesorio del que el banco es beneficiario se extingue y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida, salvo que decidas mantenerlo cambiando de beneficiario.
Aviso: en patillero no somos asesores financieros ni fiscales y esto no es una recomendación. Las citas y los topes de comisión proceden del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su texto consolidado del BOE, consultado el 9 de septiembre de 2026; los porcentajes y la base máxima de la deducción por vivienda habitual, del manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria (régimen transitorio, art. 68.1.1º de la Ley del IRPF en su redacción a 31-12-2012), consultado el mismo día. Los importes de la tabla son cálculo propio con una hipoteca de sistema francés de 150.000 € a 30 años al 3 % TIN; tu caso depende de tu tipo, tu plazo y tu escritura. Este artículo no contiene enlaces de afiliado.
